آشنایی با تصفیه امور ورشکستگی

تصفیه اموال، روندی است که پس از ورشکستگی تاجر یا شرکت تجاری معنا پیدا می‌کند و در نتیجه ناتوانی از پرداخت وجوهی که بر عهده او است حاصل می‌شود. در نظام حقوقی کشور ما، تصفیه اموال ورشکسته با استفاده از دو قانون تجارت و قانون اداره تصفیه امور ورشکستگی انجام می‌شود

تصفیه در اصطلاح حقوقی، به معنای جمع‌آوری و تعیین میزان اموال ورشکسته، سپس نقد کردن و تقسیم آن میان طلبکاران است.

به گزارش «تابناک» تصفیه اموال، روندی است که پس از ورشکستگی تاجر یا شرکت تجاری معنا پیدا می‌کند و در نتیجه ناتوانی از پرداخت وجوهی که بر عهده او است حاصل می‌شود. در نظام حقوقی کشور ما، تصفیه اموال ورشکسته با استفاده از دو قانون تجارت و قانون اداره تصفیه امور ورشکستگی انجام می‌شود. تصفیه طبق قانون تجارت توسط مدیر تصفیه انجام شده و مدیر تصفیه توسط دادگاه صادرکننده حکم ورشکستگی تعیین می‌شود. دادگاه همچنین مبادرت به تعیین عضو ناظر می‌کند تا بر کار مدیر تصفیه نظارت داشته باشد. مدیر تصفیه، تصفیه را طبق مواد ۴۲۷ و بعد قانون تجارت انجام می‌دهد. طبق قانون اداره تصفیه امور ورشکستگی در نقاطی که اداره تصفیه امور ورشکستگی دایر شده است امر تصفیه به وسیله این اداره و طبق مقررات قانون اداره تصفیه ورشکستگی و آیین‌نامه آن انجام می‌شود. وظایف اداره تصفیه در همان قانون و آیین‌نامه‌های مربوط به آن که وزارت دادگستری تهیه می‌کند، تعیین می‌شود و در موارد سکوت بر طبق قانون تجارت اقدام خواهد شد. مدیر تصفیه طبق قانون تجارت عمل می‌کند و هرگاه مسأله‌ای مطرح شود و پاسخ آن را در قانون تجارت نباشد، به قانون اداره تصفیه رجوع می‌کند.

اقدامات اولیه تصفیه

برابر ماده ۴۳۴ قانون تجارت، دادگاه به عضو ناظر (یا اداره تصفیه به کارمند خود) ماموریت می‌دهد که از کلیه اموال تاجر ورشکسته فورا صورت‌برداری کند. این صورت‌برداری قاعدتاً باید در یک روز انجام پذیرد.

چنانچه صورت‌برداری از اموال در یک روز ممکن نباشد، اقدام به مهروموم اموال تاجر می‌شود. در مهروموم به ترتیب انبارها، حجره‌ها، صندوق‌ها، اسناد، دفاتر و ... مهر وموم می‌شود.

اقدامات تامینی جهت حفظ حقوق ورشکسته

یکی از مهمترین اقداماتی که برای حفظ حقوق ورشکسته انجام می‌شود، مطالبه دیون ورشکسته است. در مورد دیون باید بین دیون حال و مدت‌دار تفاوت گذاشت. دیون حال بدهکاران باید فورا مطالبه شده و در صورت لزوم در دادگاه صالحه اقامه دعوی شود و در مواردی که طلب ورشکسته به موجب سند تجاری است، برخی اقدامات تامینی نظیر اخذ به موقع سند تجاری، اعتراض نکول و اعتراض عدم پرداخت انجام پذیرد. در مورد مطالبات موجل ورشکسته باید صبر کرد تا موعد آن فرا برسد.

اقدامات برای حفظ حقوق طلبکاران

تاجر متوقف مکلف است خود را در اختیار اداره تصفیه بگذارد مگر اینکه صریحا از این تکلیف معاف شده باشد. در صورت اقتضا اداره تصفیه می‌تواند اقدام به جلب او کند و چنانچه توقیف او لازم شود مقدار توقیف را از دادگاه صادرکننده حکم ورشکستگی بخواهد.

وضعیت قرارداد‌های جاری

مسلم است قرارداد‌هایی که تاجر قبل از صدور حکم ورشکستگی با اشخاص ثالث منعقد کرده و آن قرارداد‌ها استمرار داشته یا در حال اجراست، به محض صدور حکم ورشکستگی فسخ نمی‌شوند، مگر آنکه در مقررات عام قانون مدنی حق خاصی برای طرف‌های معامله با تاجر مقرر شده باشد، مانند حق حبس در عقد بیع. مدیر تصفیه یا اداره تصفیه می‌توانند ثمن این معاملات را پرداخت و آن کالا را دریافت کنند.

تصفیه ورشکستگی

برای تصفیه امور ورشکستگی ابتدا باید از اشخاص ذی‌نفع دعوت به عمل آید. پس از تعیین دارایی ورشکسته، اموال به فروش رسیده و در انتها میان طلبکاران تقسیم می‌شود.

دعوت از طلبکاران

قبل از هر چیز اداره تصفیه (یا مدیر تصفیه) صورتی از طلبکاران تهیه می‌کند. سپس در یکی از روزنامه‌های رسمی یا کثیر‌الانتشار آگهی به عمل می‌آید که طی آن طلبکارن باید ظرف مدت دو ماه طلب خود را به اداره تصفیه ابراز دارند. این مدت برای اشخاصی که خارج از ایران هستند می‌تواند تمدید شود. پس از گذشت دو ماه تنها اسنادی قبول می‌شوند که برای تاخیر آن‌ها عذر موجهی وجود داشته باشد. در آگهی همچنین قید می‌شود که طلبکاران در نخستین جلسه‌ای که ظرف بیست روز از زمان آگهی منتشر می‌شود شرکت کنند.

دعوت از بدهکاران به ورشکسته

به وسیله آگهی به بدهکاران متوقف اخطار می‌شود که ظرف دو ماه خود را به اداره تصفیه معرفی کنند. بدهکارانی که از این امر امتناع کنند به جزای نقدی معادل بیست و پنج درصد بدهی به نفع «صندوق ب» این اداره محکوم می‌شوند همچنین دادگاه می‌تواند آنان را به حبس از سه تا شش ماه محکوم کند.

رسیدگی به مطالبات

پس از آگهی و اعلام طلب توسط طلبکاران، اداره تصفیه (یا مدیر تصفیه) شروع به رسیدگی به مطالبات می‌کند. سپس صورتی از مطالبات قبول‌شده تهیه می‌کند و آن را از طریق آگهی به اطلاع بستانکاران می‌رساند همچنین به بستانکاران مردود مستقیما اطلاع می‌دهد. پس از انتشار آگهی مزبور معترضین حق دارند ظرف بیست روز در دادگاه صادرکننده حکم ورشکستگی طرح دعوی کنند.

قرارداد ارفاقی

پس از رسیدگی به مطالبات و قبل از اقدام جهت فروش دارایی ورشکسته، طلبکاران می‌توانند با تاجر قرارداد امضا کنند که طی آن از ادامه تصفیه صرف نظر کنند و در عوض ورشکسته به تجارت خود ادامه دهد و طلب آن‌ها را طی مدت زمان معین پرداخت کند. این قرارداد که قرارداد ارفاقی نام دارد، باید به وسیله نصف به علاوه یک طلبکارانی که حداقل سه چهارم از کلیه مطالبات را دارا هستند منعقد شود. طلبکارانی که در این قرارداد شرکت نکرده‌اند سهم خود را طبق آنچه از دارایی به طلبکاران می‌رسد دریافت می‌کنند، اما حق مطالبه بقیه طلب خود را ندارند، مگر پس از تادیه کامل طلب کسانی که در قرارداد شرکت کرده‌اند.

تقسیم اموال

در هنگام تقسیم اموال، بستانکاران ورشکسته به بستانکار با حق وثیقه، حق رجحان و عادی تقسیم می‌شوند. بستانکارانی که طلب آن‌ها دارای وثیقه باشد نسبت به وجوه حاصل از فروش مال وثیقه، مقدم بر سایر طلبکاران هستند.

عده‌ای از طلبکاران در هر حال بر دیگر طلبکاران مقدم می‌شوند که به آن‌ها طلبکار با حق رجحان گفته می‌شود از قبیل: حقوق خدمه خانه برای مدت سال آخر قبل از توقف و همچنین خدمه بنگاه برای مدت شش ماه آخر.

تصفیه اختصاری

هرگاه حاصل فروش اموال ورشکسته، برای هزینه تصفیه به صورت عادی کافی نباشد، اداره به تصفیه اختصاری اقدام می‌کند، مگر اینکه یکی از طلبکاران، هزینه تصفیه عادی را بپردازد. در مورد تصفیه اختصاری، متصدی پرونده به انتشار آگهی مبادرت و در آن اعلام می‌کند هر کس ادعایی علیه ورشکسته دارد ظرف چهل روز به اداره تصفیه اعلام کند، سپس به هر ترتیب که منافع بستانکاران اقتضا کند بدون رعایت تشریفات اقدام به فروش اموال و تقسیم وجوه حاصله می‌کند و ختم عمل تصفیه را اعلام می‌دارد.

سایت تابناک

کد خبر: ۸۸۲۷۴۳

تاریخ انتشار:

اداره تصفیه امور ورشکستگی چگونه فعالیت می‌کند؟

زمانی که حکم ورشکستگی صادر می‌شود، محکمه در ضمن حکم ورشکستگی یا در ظرف پنج روز پس از صدور حکم یک نفر را به سمت مدیریت تصفیه معین می‌کند. مدیر تصفیه می‌تواند از بین کارمندان دادگستری یا هر فرد دیگری که دادگاه او را واجد و دارای شایستگی برای این امر بداند، انتخاب شود.

اما در برخی از شهرها مانند تهران و اصفهان و برخی شهرهای بزرگ دیگر، اداره‌ای به نام اداره تصفیه امور ورشکستگی تاسیس شده است که به‌طور تخصصی و حرفه‌ای وظایف مدیر تصفیه را انجام می‌دهد. به معنای دیگر با یک سازمان‌دهی مشخص به امور تاجر ورشکسته رسیدگی می‌شود. برابر با ماده ۸ قانون اداره تصفیه امور ورشکستگی مصوب ۱۳۱۸، همین که حکم ورشکستگی قابل اجرا شد رونوشت حکم به اداره تصفیه و اداره ثبت محل فرستاده می‌شود. اداره تصفیه نیز زیر نظر یک رئیس که سمت قضاوت دارد، فعالیت می‌کند و از زمانی که پرونده به‌صورت خودکار به این اداره ارسال شد، اداره فعالیتش را آغاز می‌کند.

وظایف اداره تصفیه امور ورشکستگی چیست؟

براساس ماده ۱۳ قانون فوق، همین که حکم ورشکستگی قابل اجرا شد و رونوشت آن به اداره تصفیه رسید، آنها صورتی از اموال ورشکسته تهیه می‌کنند و اقدامات لازمه‌ را از قبیل مهر و موم برای حفظ آنها به عمل می‌آورند. ورشکسته نیز مکلف است اموال و دفاتر خود را به اداره تصفیه معرفی کند و تحت اختیار بگذارد وگرنه به مجازات از سه تا شش‌ماه زندان محکوم خواهد شد. اما اگر ورشکسته فوت کرده یا فراری باشد، ورثه، شرکا و خدمه و متصدیان امور و کلیه اشخاصی که به نحوی از انحاء در اموال ورشکسته تصرف و‌ دخالت دارند، این تکلیف را خواهند داشت وگرنه به همین مجازات خواهند رسید. اداره تصفیه امور ورشکستگی اشخاص نامبرده را از این تکلیف آگاه می‌کند و نسبت به مجازاتی که برای خودداری آنها معین شده تذکر می‌دهد.همچنین اداره مذکور، اقدام به بستن و مهر و موم کردن انبارها، مغازه‌ها، کالا و کارخانه‌ها می‌کند. البته در این باره یک استثنا نیز وجود دارد. اگر اداره تصفیه به این نتیجه برسد که شرکت می‌تواند جهت پرداخت بدهی‌ها همچنان به کار خود ادامه دهد یا اینکه به سبب وجود ده‌ها کارگر و کارمند، تعطیلی کارخانه دارای تبعات اقتصادی برای این افراد باشد، می‌تواند مجوز به ادامه فعالیت شرکت و کارخانه دهد.

از طرف دیگر، اداره تصفیه مواردی را که جزو مستثنیات دین تاجر باشد، مهر و موم نمی‌کند. برای مثال البسه، اثاثیه و اسبابی که برای حوایج ضروری تاجر ورشکسته و خانواده او لازم است، جزو مواردی است که از مهر و موم شدن مستثنی شده‌اند.اداره تصفیه از همه اموال صورت‌برداری می‌کند و اگر اموال یا کالاهایی متعلق به اشخاص ثالث باشد، در لیست صورت اموال قید می‌کند تا تکلیف آنها را بعدا مشخص کند.این تنها اداره تصفیه نیست که می‌تواند مجوز به ادامه فعالیت شرکت ورشکسته بدهد، بلکه طلبکاران نیز می‌توانند پیشنهادهای خود را راجع به ادامه جریان کار بازرگانی یا حرفه مربوط به او ارائه کنند. البته در نهایت اداره تصفیه است که به ‌عنوان نماینده منافع بستانکاران در این خصوص تصمیم‌گیری می‌کند. از طرف دیگر اگر طلبکارها بخواهند تجارت ورشکسته را ادامه دهند، می‌توانند برای این امر وکیل یا عامل مخصوصی انتخاب کنند یا به خود مدیر تصفیه این ماموریت را بدهند. این مورد البته در مواردی رعایت می‌شود که شهر محل تصفیه، اداره تصفیه نداشته باشد و خود دادگاه راسا مدیر تصفیه را انتخاب کرده باشد و الا باز هم در نهایت اداره تصمیم‌گیری می‌کند.

  دعوت از طلبکاران

اداره تصفیه یکی از مهم‌ترین و حیاتی‌ترین وظایفش دعوت طلبکاران حتی طلبکاران احتمالی تاجر است. به همین سبب اداره پس از تنظیم صورتی از طلبکاران، از طریق آگهی در روزنامه رسمی و یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار، از افراد دعوت به عمل می‌آورد. اگهی مزبور متضمن نام، مشخصات، محل اقامت و تاریخ توقف ورشکسته است. در این آگهی از افراد و طلبکاران خواسته می‌شود ظرف مدت دو ماه ادعای خود را به اداره تسلیم کنند. این مدت برای طلبکاران خارج از کشور سه ماه است. انتشار این آگهی نیز شرایط خاص خود را دارد؛ به این صورت که نشر آگهی باید دوبار به فاصله ۱۰ روز منتشر و نسخه‌ای از این آگهی نیز برای هر یک از بستانکاران که قبلا مورد شناسایی قرار گرفته‌اند فرستاده ‌شود.بنابراین افراد بعدها نمی‌توانند ادعا کنند که از محتوای چنین آگهی بی‌اطلاع بوده‌اند. همچنین برای شرکت‌ها، بانک‌ها و سازمان‌ها ضروری است همواره روزنامه رسمی را با دقت مطالعه کنند تا چنانچه به چنین نوع از آگهی‌هایی برخورد کردند، با یک استعلام مشخص کنند آیا این شرکت یا شخص جزو بدهکاران به سازمان و شرکت آنها هست یا خیر.

البته قانون‌گذار باز هم احتیاط کرده است. چرا که طبق قانون این آگهی علاوه بر نشر به‌صورت فوق، به دادگاه‌هایی که دعاوی مربوط به ورشکسته نزد آنها مطرح است یا شرکت‌های بیمه که ورشکسته با آنها قرارداد داشته یا دادسرای مربوطه و نیز دفتر املاک اداره ثبت نیز یک نسخه از آگهی را ارسال می‌کنند.باید توجه داشت در آگهی تنها از بستانکاران دعوت به عمل نمی‌آید بلکه از بدهکاران نیز دعوت می‌شود و پس از دعوت، اداره تصفیه به مطالبات افراد و شرکت‌ها رسیدگی می‌کند. بنابراین بستانکاران لازم است تمام مدارک و مستنداتی را که نشان می‌دهد از شرکت ورشکسته طلبکار هستند به اداره تصفیه ارائه کنند. اداره تصفیه نیز پس از بررسی تمام مدارک در نهایت صورت مطالبات را اعلام می‌کند. بنابراین ممکن است برخی از طلب‌ها را رد و برخی را نیز تصدیق کند. در نهایت لازم به ذکر است که تصمیم اداره تصفیه در رد طلب بستانکاران قابل اعتراض در دادگاهی است که حکم ورشکستگی را صادر کرده است.

احمد پنجه پور

وکیل پایه یک دادگستری

[e-mail]

پاره ای از مقررات تعرفه دستمزد و هزینه خدمات کارشناسان رسمی دادگستری

در تبصره یک ماده دو تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مقرر شده است؛

 در مواردی که مرجع قضائی در پرونده‌های کیفری و حقوقی برای کشف جرم و تعیین علت و علل و مشخص نمودن واقعیت اقدام به تعیین کارشناس می‌نماید، تعیین دستمزد متناسب با کمیت و کیفیت کار با همان مرجع می‌باشد.

در ماده سه تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مقرر شده است؛

 در کارشناسی‌ها چنانچه موضوع کارشناسی مربوط به جزئی از کل بوده ولی اظهارنظر کارشناسی مستلزم بررسی در کل کار مربوطه باشد، دستمزد با پیشنهاد کارشناس و موافقت مقام ارجاع‌کننده بر مبنای کل کار انجام شده محاسبه و پرداخت خواهد شد.

در ماده پنج تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مقرر شده است؛

 در صورتی که کارشناس اقدام به کارشناسی نموده ولی به دلیلی که خارج از حیطه اختیار وی باشد اجرای کارشناسی منتفی گردد، محق دریافت بخشی از دستمزدمتناسب با کارهای انجام شده و یا وقت صرف شده خواهد بود؛ به شرط اینکه از حداقل مقرر در تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری کمتر نباشد. به علاوه، چنانچه در این رابطه به محل اجرای قرار کارشناسی مسافرت نموده باشند هزینه سفر، اقامت و فوق‌العاده روزانه وی بر مبنای ضوابط این تعرفه پرداخت می‌شود.

در ماده شش تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مقرر شده است؛

 در صورتی که اجرای قرار کارشناسی مستلزم عزیمت به خارج از حوزه فعالیت یا محل اقامت کارشناس باشد، تأمین وسیله ایاب و ذهاب و محل اقامت مناسب و غذا به عهده متقاضی بوده و علاوه بر دستمزد کارشناسی، فوق‌العاده مأموریت کارشناس برای هر روز مسافرت به مأخذ روزانه مبلغ ۵۰۰.۰۰۰ ریال برای مأموریت داخل استان محل اقامت کارشناس و مبلغ ۱.۰۰۰.۰۰۰ ریال برای مأموریت خارج ازاستان کارشناس پرداخت خواهد شد. چنانچه متقاضی از تأمین وسیله ایاب و ذهاب و اقامت خودداری نماید و کارشناس برای انجام کارشناسی رأساً و به هزینه خود نسبت به تهیه موارد فوق‌الذکر اقدام نماید، علاوه بر دستمزد و فوق‌العاده مأموریت، هزینه‌های مربوط در وجه کارشناس پرداخت خواهد شد.

در تبصره یک ماده شش تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مقرر شده است؛

 در صورتی که انجام کارشناسی مستلزم عزیمت به خارج از کشور باشد، انجام امور مربوط و کلیه هزینه‌های سفر و پرداخت فوق‌العاده روزانه هم ردیف مدیران کل به عهده متقاضی می‌باشد.

در تبصره دو ماده شش تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مقرر شده است؛

 درصورتی که مبلغ مورد رسیدگی به ارز باشد، پس از تسعیر آن به ریال، براساس نرخ واریزنامه رسمی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مطابق جدول رشته مربوط محاسبه خواهد گردید.

در تبصره سه ماده شش تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مقرر شده است؛

 تأمین وسیله ایاب و ذهاب اجرای قرار کارشناسی درون شهرها بعهده متقاضی می‌باشد.

در ماده هفت تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مقرر شده است؛

 دستمزد تأمین دلیل با توجه به کمیت و کیفیت خدمات کارشناسی موردنیاز از طرف مقام ارجاع‌کننده تعیین می‌شود و حداقل یک میلیون و پانصد هزار ریال می‌باشد.

در تبصره یک ماده ده تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مقرر شده است؛

در هر مورد که ارجاع کار شامل موارد متعدد باشد، مجموع مبالغ ارزیابی مندرج در گزارش به طور یک جا مبنای محاسبه این ماده قرار می‌گیرد. لیکن در صورتی که موضوع ارزیابی در مکانهای مناطق مختلف شهرداری یا دارای پروانه صنعتی مجزا باشند و یا مربوط به اشخاص حقوقی یا حقیقی مختلف باشد، ارزیابی‌ها به طور جداگانه مبنای محاسبه قرار خواهد گرفت.

ویژگی های نظریه کارشناسی از منظر قانون

ماده ۲۶۲ آئین دادرسی مدنی اعلام می دارد؛  «در هر حال اظهارنظر کارشناسی بایدصریح وموجه باشد»
ماده ۲۶۵ آئین دادرسی مدنی نیز مقرر می دارد که « در صورتی که نظر کار شناس با اوضاع واحوال محقق ومعلوم مورد کارشناسی مطابقت نداشته باشد ،دادگاه به آن ترتیب اثر نخواهد داد»قسمتی ازماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری چنین مقررمیدارد«اظهار نظر کارشناسی باید مستدل وصریح باشد وکارشناسان رسمی مکلفندنکات وتوضیحاتی که برای تبیین نظریه ضروری است ویا توسط شورای عالی کارشناسان مشخص می گردد به طور کامل در آن منعکس نمایند» بنابراین منطوق مواد قانونی بالا حاکی ازاین امراست که نظریه های کارشناسی در رشته های مختلف باید دارای ویژگی ها ی تعریف شده در قانون برای آنها، باشددرغیر اینصورت نمیتواند به عنوان یک اماره مورد استناد قرارگیرد وباید از آن عدول نمود که در ذیل به بررسی بیشتردرخصوص ویژگی های احصا شده برای یک نظریه کارشناسی پرداخته شده است .
با توجه به مواد قانونی اشاره شده دربالا در بیان ویژگی های یک نظریه کارشناسی قابل قبول ،در قانون از سه واژه صریح ،موجه ومستدل استفاده گردیده ونیزمطابقت داشتن بااوضاع احوال محقق ومعلوم مورد کارشناسی نیز از دیگر ویژگیهای یک نظریه کارشناسی میباشد

روش تعیین ارزش سهام و نحوه قیمت‌گذاری سهم شرکت‌ها

روش تعیین ارزش سهام و امر قیمت‌گذاری پایه در شرکت‌های سهامی صورت می‌پذیرد، به‌نوعی می‌تواند در سایر شرکت‌ها باشخصیت حقوقی مجزا از شخصیت حقوقی شرکت‌های سهامی با عناوینی قیمت پایه هر واحد سرمایه در شرکتی با مسئولیت محدود و قیمت هر واحد نسبت سرمایه در شرکت‌های نسبی و غیره انجام پذیرد، در این مبحث در ارتباط با تعیین قیمت پایه سهام در شرکت‌های سهامی مطلب ارائه خواهد شد و در مورد خصوصیات و ویژگی‌های سایر شرکت‌ها در مبحثی جداگانه در آینده صحبت به میان خواهد آمد.

این مقاله در ارتباط با روش‌های مختلف تعیین قیمت پایه سهام ارائه می‌گردد:

1.      روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش اسمی سهام

2.      روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش‌های دفتری

3.      روش تعیین ارزش سهام بر اساس بازار

4.      روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش فعلی خالص جریان‌های نقدی آتی

5.      روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش جاری خالص دارائی

6.      روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش معدل ۲

7.      روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش اقتصادی و ارزش ذاتی

8.      روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش سودآوری

روش قیمت‌گذاری سهام بر اساس ارزش اسمی سهام

ساده‌ترین روشی که برای تعیین قیمت پایه سهام در جامعه وجود دارد، روش قیمت‌گذاری و تعیین ارزش سهام بر اساس مبلغ اسمی سهام است، در این روش قیمت مندرج بر روی ورق سهم، ارزش سهام را نشان می‌دهد.
بدیهی است با حاصل‌ضرب تعداد سهام در مبلغ اسمی سهام، ارزش کل سهام واحد اقتصادی تعیین می‌گردد.

روش قیمت‌گذاری بر اساس ارزش‌های دفتری

در این روش حاصل ارقام منعکس در دفاتر و صورت‌های مالی شرکت، ملاک محاسبه ارزش سهام قرار می‌گیرد و درنتیجه قیمت پایه سهام از اختلاف حاصل دارائی‌ها و بدهی‌ها مبنای قیمت پایه سهام و تعیین ارزش سهام را تعیین می‌نماید.

البته باید توجه داشته باشید که روش دوم(روش قیمت‌گذاری بر اساس ارزش‌های دفتری) با روش اول اشتباه نشود، در روش اول(روش قیمت‌گذاری سهام بر اساس ارزش اسمی سهام) همان‌طور که بیان شد، آنچه به‌عنوان ارزش سهم می‌تواند مطرح شود همان رقمی است که بر روی برگ سهم درج گردیده است، لذا ارزش سهام حاصل‌ضرب ارزش سهم در تعداد سهام آن واحد اقتصادی محاسبه می‌گردد.

روش تعیین ارزش سهام بر اساس بازار

در این روش قیمت واگذاری و خریدوفروش سهام در بازار فعال یا قیمت‌های منعکس‌شده در تابلوی سازمان بورس و اوراق بهادار در زمان انجام معامله ملاک عمل است.

روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش فعلی خالص جریان‌های نقدی آتی

در این روش با دریافت بودجه ۱۰ سال آتی شرکت، نسبت به ارزش‌های فعلی خالص جریان‌های نقدی آتی شرکت و سپس نسبت به تعیین و اعلام قیمت پایه سهام، ارزش‌گذاری سهام صورت می‌پذیرد.

در این روش توجه لازم به نکاتی اساسی ذیل حائز اهمیت ویژه است:

1.      محاسبه و تعیین ارزش‌های فعلی جریان‌های نقدی آتی شرکت، در مورد دارائی‌های ثابت موجود در شرکت، در پایان سال دهم مبنای عمل است.

2.      نرخ اعمال‌شده در تعیین ارزش سهام فعلی جریان‌های نقدی آتی می‌بایست مشخص گردد، زیرا نرخ‌های مختلف تنزیل، موجب تغییرات قیمت پایه سهام را فراهم می‌آورد، دراین‌ارتباط معمولاً از نرخ تنزیل اوراق مشارکت دولتی و یا نرخ سپرده‌های ثابت بلندمدت بانک‌ها استفاده می‌شود.

3.      موضوع هزینه بازخرید خدمت کارکنان و همچنین مالیات عملکرد شرکت، می‌بایست موردتوجه قرار گیرد.

4.       موضوع خالص سرمایه در گردش و همچنین دارائی‌های ثابت خریداری‌شده طی دوره ۱۰ ساله مورد رسیدگی، می‌بایست موردتوجه قرار گیرد.

5.      این روش قیمت‌گذاری و تعیین ارزش سهام در جوامعی پاسخگو می‌باشد که اقتصاد شکوفا و اقتصادی با تورم یک‌رقمی و یا رشد معقولانه نرخ تورم سالانه و یا نرخ تورم صفر و یا نزدیک به صفر مواجه می‌باشد.

6.      روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش جاری خالص دارائی

7.      در این روش تعیین ارزش سهام، خالص دارائی‌های ثابت شرکت می‌بایستی توسط کارشناسان رسمی دادگستری در رشته‌های مختلف مورد ارزیابی قرارگرفته و این قیمت‌ها در مقابل ارزش‌های دفتری دارائی‌های ثابت شرکت مورد ارزیابی و مابه‌التفاوت این قیمت‌ها توسط کارشناس مالی تعیین گردد.

8.      بدهی و دارائی‌های جاری شرکت نیز می‌بایستی توسط کارشناسان مالی مورد ارزیابی قرار گیرد.

9.      ارقام موجودی مواد اولیه، کالای در جریان ساخت و کالای ساخته‌شده می‌بایست به ترتیب باارزش‌های جایگزین، بهای تمام‌شده و خالص ارزش بازیافتی تعیین گردد.

10.  سرمایه‌گذاری‌های شرکت می‌بایستی به شرح زیر مورد ارزیابی قرار گیرد(روش تعیین ارزش سهام):

روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش فعلی

الف) شرکت‌های بورسی معادل و برابر قیمت سهام در بازار فعال در زمان انجام معامله سهم می‌باشد، لذا تاریخ انجام معامله نزدیک به تاریخ ارزیابی موردنظر، ملاک تعیین قیمت می‌باشد.

ب) درصورتی‌که میزان سهام شرکت در شرکت سرمایه پذیر زیر ۵ درصد باشد، ارزش سرمایه‌گذاری بر اساس دفتری خالص دارائی‌های شرکت سرمایه پذیر تعیین می‌گردد.

ج) درصورتی‌که سرمایه شرکت سرمایه پذیر بین ۵ تا ۲۰ درصد باشد و شرکت اصلی دارای نفوذ غیرقابل ملاحظه باشد، قیمت از بازار غیررسمی و در صورت امکان به روش ارزش ویژه تعیین می‌گردد.

د) درصورتی‌که سرمایه شرکت سرمایه پذیر بین ۲۵ تا ۵۰ درصد باشد و شرکت دارای نفوذ غیرقابل ملاحظه باشد، به روش تعیین ارزش سهام ویژه می‌بایستی ارزش سرمایه‌گذاری تعیین گردد.

ه) درصورتی‌که میزان سرمایه شرکت سرمایه پذیر بیش از ۵۰ درصد باشد، شرکت مشمول تلفیق گردیده که می‌بایستی سرمایه‌گذاری به روش ارزش ویژه محاسبه گردد.

و) ارزش دارائی‌های پولی در این روش بر اساس ارزش دفتری است، مگر اینکه صحت اثبات این اقلام برای کارشناس محقق نباشد که در این زمینه می‌بایست نسبت به تعیین ارزش جاری آن‌ها اقدام و مابه‌التفاوت در امر ارزیابی موردنظر قرار گیرد.

ز) کسری ذخیره حساب مطالبات مشکوک الوصول می‌بایست تعیین گردد و در امر تعیین ارزش سهام مور توجه قرار گیرد.

ح) بدهی‌های شرکت شامل مالیات عملکرد، مالیات کسورات تکلیفی، حق بیمه سازمان تأمین اجتماعی و یا هرگونه بدهی احتمالی می‌بایست تعیین و در امر تعیین ارزش سهام لحاظ گردد.

ط) دریافت گزارش‌های حسابرسی عملکرد دوره‌های مالی قبل از ارزیابی می‌بایست موردتوجه قرارگرفته و نسبت به اعمال بندهای گزارش حسابرسی در صورت لزوم در امر تعیین ارزش سهام موردنظر قرار داده شود.

ی) درصورتی‌که گزارش تعیین ارزش سهام در نیمه دوم دوره مالی شرکت انجام پذیرد، دریافت گزارش حسابرسی میان‌دوره‌ای و اعمال نکات درج‌شده در این گزارش و همچنین با توجه به صورت‌های مالی دوره قبل از ارزیابی موردبازنگری قرار گیرد. باید توجه داشت که در فاصله تاریخ ارزیابی و تاریخ صورت‌های مالی قبل از ارزیابی می‌بایست سود و زیان مربوطه تعیین و در امر تعیین ارزش سهام موردتوجه قرار گیرد. این امر می‌تواند با توجه به روند سود سه سال قبل از ارزیابی و یا نرخ سود علی‌الحساب اوراق مشارکت دولتی تعیین گردد.

ک) لیست ارزیابی کارشناسان رسمی رشته‌های مختلف می‌بایست با لیست دارائی‌های ثابت شرکت طبق دفاتر شرکت مورد تطبیق و کنترل قرار داده شود.

ل) در این روش کارشناس مالی می‌بایستی اطمینان حاصل کند که کارشناسان رشته‌های مختلف درزمینه ارزیابی حق الامتیاز، حق الاختراع، حق لیسانس، حق رویالیتی و ... اقدام نموده و نظریه خود را در این زمینه در کارشناسی خود منظور نموده باشند. همچنین بایستی ارزش برندهای شرکت در ارزیابی آن شرکت موردبررسی قرار گیرد.

م) میزان مزایای پایان خدمت کارکنان در شرکت‌های فعال بر اساس قانون محاسبه و در تعیین ارزش سهام منظور خواهد گردد. شرکت‌ها معمولاً این رقم را معادل یک ماه آخرین حقوق و مزایای کارکنان محاسبه می‌کنند و در شرکت‌هایی که فرض تداوم فعالیت آن‌ها زیر سؤال رفته و یا تعدادی از کارکنان آن‌ها مازاد تشخیص داده‌شده باشند، حداقل معادل سه ماه آخرین حقوق دریافتی محاسبه و در حساب‌ها منظور می‌گردد.

روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش معدل ۲

برخی از دست‌اندرکاران حرفه حسابداری و حسابرسی پیشنهاد می‌نمایند که معدل ۲ یا چند قیمت پایه سهام تعیین‌شده از سایر روش‌ها می‌تواند به‌عنوان یک روش قیمت پایه سهام تعیین گردد. در این زمینه معمولاً در شرکت‌های سود ده معدل قیمت پایه سهام تعیین‌شده به روش سودآوری و قیمت پایه سهام تعیین‌شده به روش ارزش‌های جاری به‌عنوان قیمت پایه سهام تعیین و اعلام می‌گردد.

روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش اقتصادی و ارزش ذاتی

قیمت پایه سهام را می‌توان با توجه به ارزش ذاتی و ارزش اقتصادی تعیین و اعلام نمود. در این زمینه می‌بایست کارشناس مالی با توجه به وضعیت موجود شرکت در مقام مقایسه با شرکت‌های مشابه داخلی و خارجی (رقبا) شرکت را مورد ارزیابی قرار دهد. نقش شرکت در بازار داخلی و خارجی با توجه به میزان و تعداد تولیدات و همچنین وجود مدیریت کارآمد، وجود پرسنل متخصص و دارای دانش و مهارت‌های فنی می‌تواند در تعیین قیمت پایه سهام نقش عمده و اساسی داشته باشد.

وجود واحد حسابرسی داخلی یکپارچه در شرکت که اهداف زیر را در شرکت تدارک می‌بیند:

الف coso ( (کمیسیون تردوی)

1.       اهداف عملیاتی: این اهداف مربوط به اثربخشی و کارایی عملیات سازمان (شرکت) است ازجمله اهداف مربوط به عملکرد عملیاتی و مالی و حفاظت از دارایی‌ها.

2.       اهداف گزارشگری: این اهداف مرتبط با گزارشگری داخلی و خارجی، مالی و غیرمالی می‌باشد.

3.       اهداف رعایتی: این اهداف مرتبط با پایبندی به قوانین و ضوابط سازمان (شرکت) است.

ب) COBIT 5  (آیساکا)

1.       اهداف سازمانی (شرکتی) اهداف مربوط به فناوری اطلاعات

2.       اهداف توانمندسازی سازمان (شرکت)

روش تعیین ارزش سهام بر اساس ارزش سودآوری

1.      این روش در مورد شرکت‌هایی که میانگین سود موزون سه سال قبل از کسر مالیات، سه سال قبل از ارزیابی پس ازلحاظ کردن عوامل سود، دست‌کم معادل ۵ درصد ارزش خالص دارایی‌ها باشد قابل‌اجرا خواهد بود.

2.      با توجه به آنچه قبلاً گفته شد، در این روش شرکت می‌بایست در سه سال قبل از ارزیابی دارای سود باشد.

3.      در این روش تعیین ارزش سهام صورت‌های مالی سه دوره قبل از ارزیابی می‌بایست موردحسابرسی، حسابرس مستقل قرارگرفته باشد.

4.      در این روش ابتدا می‌بایست سود شرکت تعدیل گردیده و بعداً با توجه به سود تعدیل‌شده، ارزش سهام تعیین گردد و سپس قیمت به‌دست‌آمده با توجه به عوامل تعدیل‌کننده قیمت پایه سهام، ارزش تعیین سهام و اعلام گردد.

عوامل تعدیل‌کننده سود به شرح زیر می‌باشد

الف) درآمد و هزینه‌های استثنایی و غیرمترقبه طبق استانداردهای حسابداری

ب) کسری ذخایر مربوط به سه سال آخر مبنای تعیین سود طبق بندهای شرط گزارش حسابرس و رسیدگی کارشناس ارزیاب درصورتی‌که در گزارش حسابرسی به علت محدودیت و یا ابهام برای ذخایر رقم ارائه نشده باشد. لازم است کارشناس ارزیاب برآورد منطقی از کسری ذخایر در محاسبات خود منظور نماید. رویدادهای تعدیلی بعد از تاریخ ترازنامه و بعد از تاریخ گزارش حسابرس مستقل و قبل از صدور گزارش قیمت‌گذاری می‌بایستی موردتوجه قرار گیرد.

ج) درآمد و هزینه‌های غیرعملیاتی که در روال عادی فعالیت‌های مستمر شرکت واقع نشده است، نظیر سود و زیان حاصل از فروش دارایی‌های ثابت شرکت.

د) سایر عوامل تعدیل‌کننده بر اساس گزارش حسابرسی و بازرس قانونی

ه) پس از اعمال مندرج در ردیف‌های (الف ب ج د) سود سنوات سوم، دوم و اول می‌بایستی در شاخص قیمت‌های عمده‌فروشی ضرب گردد.

و) قوانین، مقررات و ضوابط خاص دولتی که سود شرکت را تحت تأثیر قرار داده و در صورت واگذاری سهام تداوم نخواهد داشت و یا تغییر هرگونه حمایت و نمایندگی بخش دولتی می‌بایستی در ضریب وزنی برای سال‌های ۱ و ۲ و ۳ به ترتیب در اعداد ۳ و ۲ و ۱ ضرب گردیده و حاصل جمع آن بر عدد ۶ تقسیم گردد. حاصل به‌دست‌آمده می‌بایست بر نرخ بازده تقسیم گردد. این درصد شامل نرخ سود اوراق مشارکت دولتی به‌اضافه درصد نرخ ریسک می‌باشد.

عوامل تعدیل‌کننده قیمت سهام به شرح زیر می‌باشد

• افزایش سرمایه نقدی و غیر نقدی به‌غیراز افزایش سرمایه از محل مطالبات اشخاص و سهام‌داران در سال قیمت‌گذاری به سهام اضافه می‌شود.
• توزیع سود سهام در سال مورد ارزیابی و سال قبل از آن از قیمت سهام می‌بایست کسر گردد.
• کسری ذخایر مالیات برای سال‌هایی که برگ تشخیص قطعی صادر نشده است، می‌بایست محاسبه و از قیمت سهم کسر گردد.
• دارایی‌های بلااستفاده قبل از سال واگذاری که در تعیین سود اثر نداشته و همچنین ارزش بازیافتنی موجودی کالای نایاب می‌بایستی به قیمت سهم اضافه شود.
• ارزش طرح توسعه و تکمیل شامل طرح‌های نیمه‌تمام و یا آماده بهره‌برداری که تا پایان سال قبل از واگذاری به مرحله بهره‌برداری نرسیده باشد، حسب مورد می‌بایست طبق یکی از روش‌های زیر محاسبه و به قیمت سهام اضافه گردد.

1.       ارزش جایگزینی

2.       ارزش خالص بازیافتی

3.       ارزش فعلی خالص جریان‌های نقدی آتی ناشی از اجرای طرح

4.       بهای تمام‌شده طرح که طبق استانداردهای حسابداری تعیین‌شده است

تبصره ۱: ارزش طرح‌های توسعه که کمتر از سی ماه از تاریخ بهره‌برداری آن‌ها گذشته است، نسبت به پایان سال آخر قبل از سال قیمت‌گذاری به قیمت سهام می‌بایست اضافه گردد.

تبصره ۲: ارزش دارایی‌های سرمایه‌ای ایجادشده از محل منابع بودجه عمومی دولت به قیمت سهم اضافه نمی‌شود.

۶- سپرده‌های سرمایه‌گذاری، اوراق مشارکت و سایر دارایی‌ها که در سال قبل از سال قیمت‌گذاری از محل افزایش سرمایه و از محل آورده نقدی صاحبان سهام ایجادشده، به قیمت سهام اضافه و سود آن‌ها می‌بایستی به‌عنوان تعدیل سود از سود کسر گردد.

۷- برای دوره بین تاریخ آخرین سال و تاریخ قیمت‌گذاری سهام می‌بایستی سود و زیان بر مبنای سود علی‌الحساب اوراق مشارکت دولتی تعیین و به قیمت سهام اضافه گردد.

۸- درصورتی‌که سهام به‌صورت بلوک و یکجا واگذار گردد، می‌توان تا میزان ۳۰ درصد به‌عنوان ارزش مزیت مدیریتی به قیمت سهام اضافه نمود.

آیا گزارش کارشناسی ۶ ماه اعتبار دارد؟

آیا گزارش کارشناسی ۶ ماه اعتبار دارد؟ مستندات قانونی آن چیست ؟

پاسخ:

 در تبصره ذیل ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری آمده است :

در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود

از این تبصره چنین برداشت میشود که مدت شش ماه برای اعتبار نظریه کارشناسی صرفا” مربوط به ارزیابی است نه نظریه کارشناسی در امور ماهیتی و علاوه بر آن مدت شش ماه “حداکثر” مدت اعتبار نظریه در امور ارزیابی است و در صورتی که نوساناتی اتفاق افتاده باشد تجدید ارزیابی ضروری است حتی اگر شش ماه از نظریه کارشناسی نگذشته باشد

همچنین؛                     

مطابق قانون، اموال بازداشتی و رهنی می بایست از طریق مزایده به فروش برسد و این امر مستلزم ارزیابی اموال مذکور توسط کارشناس مربوط است. در حال حاضر در خصوص مدت اعتبار نظریه کارشناسی دو مقرره وجود دارد:

اولا تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ می گوید: در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود.

ثانیا تبصره ۲ ماده ۱۰۱ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۸۷ بیان می دارد:

در صورتی که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر منقول گذشته باشد. به درخواست هریک از طرفین تا قبل از تنظیم صورت مجلس مزایده ارزیابی تجدید می گردد.

با توجه به مقررات مذکور اجرای ادارات ثبت به دو گروه تقسیم شده اند. یک گروه با این استدلال که تبصره ماده ۱۹ عمومیت دارد آن را لازم الاجرا می دانند .

گروهی خود را مکلف به اجرای تبصره ۲ ماده ۱۰۱ می دانند. زیرا معتقدند که این تبصره خاص و مربوط به اجرای ثبت است.

مبرهن است که اتخاذ این دو رویه موجب بروز مشکلاتی است که بحث دیگری را می طلبد.

اما نکات زیر قابل توجه می باشد :

1-    تبصره ماده ۱۹ اطلاق داشته و قابل تسری به اجرای ثبت می باشد.

2-    :عام و خاص زمانی مطرح است که مرجع تصویب آن واحد باشد؛ تا قائل شویم که خاص ٍعام را تخصیص می زند. در صورتی که درمانحن فیه مرجع تصویب واحد نبوده و از نظر ارزش اعتباری نیز جایگاه قانون برتر و بالاتر از آئین نامه است.

صلاحیت های کارشناسان رسمی دادگستری رشته کارشناسی امور اقتصادی و بازرگانی؛

صلاحیت کارشناسان رتبه 1 کارشناسان رسمی دادگستری رشته کارشناسی امور اقتصادی و بازرگانی؛

بررسی و تفسیر اختلافات ناشی از مفاد قراردادهای اقتصادی و بازرگانی داخلی و خارجی

تجزیه و تحلیل و تعیین هزینه‌ها و سود و میزان بازدهی فعالیت‌های اقتصادی و بازرگانی در سطح کلیه مؤسسات و بنگاه‌ها

ارزش گذاری و تعیین بازدهی سرمایه گذاری‌ها در سطح بنگاه‌های اقتصادی و بازار پول و بازار سرمایه

تعیین حق کسب و پیشه و بازدهی مکان‌های تجاری و اداری و بازرگانی

بررسی امور مربوط به کلیه دریافت‌ها و پرداخت‌های قراردادهای داخلی و خارجی در سطح کلیه مؤسسات و بنگاه‌های اقتصادی و بازرگانی

بررسی و تحقیقات امور مربوط به بازاریابی در بازارهای داخلی و خارجی

تحلیل بازارهای پولی و ارزی و تعهدات خارجی در برنامه ریزی کوتاه مدت و میان مدت مؤسسات اقتصادی و بازرگانی بررسی استراتژی‌های بازرگانی در سطح مؤسسات اقتصادی و بازرگانی

ارزیابی سهام و سهم الشرکه سرمایه گذاری‌ها و مشارکت‌های خدماتی، تجاری و اقتصادی

صلاحیت کارشناسان رتبه 2 کارشناسان رسمی دادگستری رشته کارشناسی امور اقتصادی و بازرگانی؛

تحلیل و ارزیابی چگونگی به‌کارگیری منابع در زمینه‌های اقتصادی، همچون سرمایه گذاری از طریق بازارهای سرمایه.

تحلیل و ارزیابی پروژه‌های سرمایه گذاری و تعیین نرخ بازدهی و سود آن.

مشاوره در زمینه‌های بازرگانی، سرمایه گذاری و اقتصادی.

تحلیل هزینه، فایده پروژه‌های جاری و سرمایه گذاری در سطح شرکت‌های بزرگ خصوصی و دولتی.

تحلیل بازارهای پولی و ارزی در سطح بنگاه‌های اقتصادی.

مطالعات تطبیقی اقتصادی بازرگانی در سطح ملی.

صلاحیت کارشناسان رتبه 3 کارشناسان رسمی دادگستری رشته کارشناسی امور اقتصادی و بازرگانی؛

تحلیل و ارزیابی پروژه‌های جاری و سرمایه گذاری در سطح بنگاه‌های اقتصادی.

ارزیابی سیستم‌های بازرگانی در سطح بنگاه‌های اقتصادی جهت اندازه گیری عمق کارایی اقتصادی.

مشاوره در زمینه‌های بازرگانی و اقتصادی در سطح بنگاه‌های اقتصادی.

تحلیل هزینه، فایده در سطح بنگاه‌های اقتصادی.

فهرست کارشناسان رسمی دادگستری رشته کارشناسی امور اقتصادی و بازرگانی

فهرست کارشناسان رسمی دادگستری رشته کارشناسی امور اقتصادی و بازرگانی

نام	نام خانوادگی	شماره پروانه	استان حوزه قضایی	شهر حوزه قضایی
علیرضا	آقاخانی	740	مرکزی	اراک
سعید	آل‌بویه	1523	تهران	تهران
داوود	آهنگری	1118	تهران	تهران
مهرزاد	ابراهیمی	4853	فارس	شیراز
خوش دل	ادریسی سرملی	2799	گیلان	رشت
ابوالفضل	آزاد فلاح	5396	تهران	نظرآباد
محمدرضا	آقا کوچکیان	6736	اصفهان	اصفهان
رضا	الوندی	4979	تهران	تهران
احمد	امین	2778	آذربایجان شرقی	تبریز
کتایون	امینی	1598	تهران	تهران
عزیز الله	ایران بخش	5389	تهران	تهران
محمدجواد	ایروانی	1	تهران	تهران
اکبر	باقری لویه	2303	تهران	تهران
مهران	برومند	1939	اصفهان	مبارکه
غلامحسین	بنکدار زاده	4751	آذربایجان غربی	ارومیه
امیر	بیات ترک	3598	تهران	تهران
عبدالحمید	بیرانوند	4215	ایلام	دره شهر
مهدی	حجتی نجف آباد	4070	اصفهان	نجف آباد
سید فرزان	حسین سنگ نو	5459	تهران	تهران
محسن	حیدری	1487	فارس	شیراز
سید علیرضا	خرم	791	تهران	تهران
غلامرضا	خسرو زاده ساریجلو	5391	آذربایجان غربی	ارومیه
غلام	خلیقی	5723	تهران	تهران
غلامحسین	خورشیدی	419	تهران	تهران
محمد حسام	خیرخواه	5329	تهران	هشتگرد
حمید	دباغ یاریمشاه	3393	تهران	شهرری
پرویز	درخشان	4628	تهران	شهریار
محمدتقی	دری	3711	گیلان	رشت
محمد	دودانگی	4037	گلستان	گرگان
حمید رضا	دیوان بیگی	2001	تهران	تهران
ابوالفضل	ذوالقدر	4123	قزوین	قزوین
بهزاد	رادمنش	2864	تهران	تهران
علیرضا	راشدی اشرفی	725	تهران	تهران
صالح	راضی زرگانی	6291	خوزستان	اهواز
اسماعیل	رزمی گنجی	3375	آذربایجان شرقی	تبریز
محسن	رویتی هلال	4015	اردبیل	اردبیل
محمدرضا	زاده شیر	4136	تهران	تهران
خسرو	ساعی	1595	تهران	تهران
محمد	سرجه پیما	4966	تهران	تهران
مهدی	سعیدی	4246	خراسان	مشهد
منصور	سلطانی	5679	تهران	تهران
علی	شهابی	4720	همدان	همدان
علیرضا	شیرویه پور	3437	قزوین	قزوین
مازیار	صابری سی سخت	4265	چهارمحال و بختیاری	یاسوج
فاطمه	صاعدی	5668	تهران	تهران
نسرین	صدیقی	1291	کردستان	سنندج
مسعود	صمدی سندانی	3636	تهران	ورامین
علیرضا	صنیع دانش	1493	تهران	تهران
سید حسن	طباطبایی	2584	تهران	تهران
سید حمزه	عابدی	2099	تهران	تهران
جعفر	عباسعلی	1392	قزوین	قزوین
احسان	عسکری	3246	تهران	تهران
علیرضا	عظیمی نیکو	2133	تهران	تهران
علی اصغر	علی زاده	942	مازندران	بابلسر
مرتضی	عماد زاده	219	تهران	تهران
ماندانا	غفوری	1659	خراسان	مشهد
کیومرث	فتحی هفشجانی	1786	تهران	تهران
محمد	فرشکاران	790	آذربایجان شرقی	تبریز
بهنام	فرمانی انوشه	5338	آذربایجان شرقی	تبریز
علی اکبر	قاضیان	585	تهران	تهران
قاسم	قربانگلی گنجی	857	تهران	تهران
مهداد	قره داغی	1619	تهران	تهران
ایرج	قمری نژاد	959	تهران	تهران
محمد اسماعیل	قیاسی	700	مرکزی	اراک
سعید	کامجونیا	7021	تهران	تهران
اکبر	کامرانی	4733	یزد	یزد
داوود	کریمی	1455	تهران	تهران
آزاده	کریمی آهویی	4072	تهران	تهران
مصطفی	کشانی	3641	اصفهان	اصفهان
محمد	کشوریان مقدم	6107	خراسان	مشهد
اسماعیل	کمالی	5673	تهران	تهران
صادق	کیوانلو	4542	تهران	تهران
هوشنگ	گودرزی	3533	تهران	تهران
مجید	مالوردی	1174	اصفهان	اصفهان
کیومرث	مرتضی پور	1040	تهران	تهران
محمود	مسعودی	1870	تهران	تهران
محمد شریف	ملک زاده	944	تهران	تهران
محمود	ملکوتی خواه	1975	تهران	تهران
حسن	منصوری	1985	تهران	کرج
منصور	نصری	3289	گیلان	رشت
محسن	نظری	762	تهران	تهران
سیاوش	نظری وانانی	5922	چهارمحال و بختیاری	شهرکرد
آتوسا	نعمت زاده		تهران	تهران
مهدی	نورسینا	2093	تهران	تهران
سید اسماعیل	هاشمی		گلستان	گرگان
اسماعیل	همایون پور	6180	تهران	تهران
نفیسه	هنری	6081	اصفهان	اصفهان
پروین	وحدت	2039	تهران	تهران
بهناز	وردیجی	2772	تهران	تهران
عبدالخالق	یزدانی شیری	5908	فارس	داراب

 این لیست صرفا جهت استحضار منتشر شده است و ضامن چگونگی سایر امور اسامی مذکور نمی­باشد.

قبل از "ثبت رسمی معامله" و تنظیم سند قطعی معامله به بنگاه‌ها حق دلالی ندهید!

شعبه ۴۷ دادگاه عمومی شهر تهران و هفتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران در حکمی به استناد ماده ۳۴۸ قانون تجارت اعلام کردند که حق دلالی پس از تنظیم سند رسمی انتقال به بنگاه معاملات املاک تعلق می‌گیرد و صرف نوشتن قولنامه بنگاه را مستحق دریافت آن نمی‌کند.

به گزارش خبرنگار قضایی خبرگزاری تسنیم؛ رئیس شعبه 47 دادگاه عمومی تهران در رسیدگی به شکایت یک دلال معاملات املاک از یک شرکت به خواسته مطالبه وجه به میزان یک میلیارد و 460 میلیون ریال معادل 146 میلیون تومان بابت حق دلالی، دعوای خواهان علیه خوانده را رد و اعلام کرد: توجهاً به محتویات پرونده و مستندات ابرازی اصحاب دعوی و امعان نظر قرار دادن دفاعیات طرفین پرونده، ادعای خواهان به اثبات نمی‌رسد زیرا قرارداد معامله ملک مورد تراضع در مورخ هشتم آذر سال 89 در بنگاه خواهان تنظیم و متعاقباً در مورخ 27 آذر 89 یعنی فاصله بیست‌روزه فسخ شده بنابراین بنگاه زمانی می‌تواند مطالبه حق دلالی کند که معامله تمام‌شده محسوب شود.

در این رأی آمده است: مطابق قانون، حق دلالی وقتی ثابت است که معامله خاتمه یافته باشد یعنی بین طرفین سند رسمی تنظیم‌ شود و صرف تنظیم قولنامه یا سند عادی کافی نیست؛ در واقع بنگاه کاری انجام نداده و لذا دعوی از نظر دادگاه غیرثابت تشخیص و به استناد ماده 197 قانون مدنی و ماده 348 قانون تجارت به رد آن اظهارنظر می‌شود. 

با اعتراض به رأی صادره، موضوع در شعلبه هفتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورد رسیدگی و بررسی قرار گرفته و دادگاه پس از مطالعه پرونده، مبادرت به صدور رأی و اعلام کرده است: با توجه به محتویات پرونده و رعایت مقررات و اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی صادر شده، در این مرحله از رسیدگی دلیل جدیدی که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد اقامه نشده زیرا که تجدیدنظرخواهان مبنا و جهت استحقاق خویش در مطالبه خواسته انجام دلالی برای متعاملین مبایعه‌‌نامه عادی مورخ هشتم آذر سال 89 اعلام کرده حال اینکه معامله مزبور در تاریخ  27 آذر 89 فسخ و بلااثر شده که دادگاه بدوی با اعمال ماده 348 از قانون تجارت و رویه قضایی حاکم با استدلالی صائب انشاء رأی کرده بدین توضیح که اتمام معامله در مورد املاک منوط به نقل‌ و انتقال رسمی به خریداران بوده که محقق نشده و به این اعتبار، ارکان و شرایط دعوای مطروحه فراهم نیست لذا دادگاه با رد اعتراض واصله، دادنامه تجدیدنظر خواسته را طبق ماده 358 قانون مرقوم، تأیید کرده و رأی صادره قطعی است.

خبرگزاری تسنیم
۱۱ شهریور ۱۳۹۸

نکات قابل توجه و ضروری در تهیه و تنظیم نظریه ها و گزارشات کارشناسی رسمی دادگستری

^{1)   توجه ویژه به این مهم که کارشناسی و رسیدگی تخصصی و حرفه­ ای، شأن و منزلت اصلی کارشناسان رسمی دادگستری است و نظریه کارشناسی اصل و اساس بهره­ گیری از علوم و تجارب و تخصص این حرفه و عزیزان مشمول آن می­ باشد.}

 ^{بنابراین دقت نظر و تلاش در صراحت و بلاغت نظریه کارشناسی مستند و مستدل از اهم وظائف کارشناسان محترم دادگستری در رشته­ ها و رسته­ های مختلف است و مراقبه این نکته بسیار مهم که؛ "کارشناس موظف به تهیه و ارائه نظریه کارشناسی است و نه گزارش کارشناسی"، از مهم­ترین مقولات حرف ه­ای خواهد بود که موجبات کاهش حاشیه­ پردازی و انحرافات احتمالی از موضوع اصلی و هدف کارشناسی را فراهم خواهد آورد (توضیح آن که ذکر مقدمات پرونده و قرار کارشناسی، اقدامات و نحوه رسیدگی­ ها و ...، در واقع جملگی صرفا جزئی از نظریه کارشناسی هستند که بهتر است با توجه به موضوع کارشناسی و حجم بررسی ­ها و رسیدگی­ های صورت گرفته تلخیص شوند).}

^{2)   تبیین و تصریح موضوع و قرار کارشناسی و نیز ذکر ذینفعان و منافع مربوطه با قید دقیق کلیه شاخصه ­های مربوطه در مقدمات نظریه­ های کارشناسی علاوه بر تدقیق مسئله، موجبات ارتقاء سطح کیفی کارشناسی و نظریه تنظیمی را فراهم می ­آورد.}

^{3)   ارائه شرح مختصر (و در عین حال کامل) از بررسی ­های میدانی، مشاهدات و رسیدگی­ های حضوری و تطبیق وقایع با اسناد اعلامی، زمینه ارتقاء کیفی نظریه را فراهم می ­آورد. با این وجود دقت نظر در ذکر بی کم و کاست مسائل و پرهیز از هرگونه دخل و تصرف و پیش­گیری از دخالت ذهنیت شخصی و برداشت­ های غیرمستند و غیرمستدل از اهم موارد لازم الرعایه در امر خطیر کارشناسی است.}

^{4)   ذکر استانداردها، متدها و روش­ های بررسی و رسیدگی، دلایل فنی، مستندات و جهات کارشناسی و اینکه از چه طریق و بر اساس چه مبانی به نظریه کارشناسی رسیده ایم بسیار مهم، حیاتی و ضروری است. هرچه مبانی و دلایل قوی­تری وجود داشته باشد نظریه از قوام و کیفیت بالاتری برخوردار خواهد بود و امکان تصریح بیشتر و پرهیز از ابهامات و عبارات مبهم فراهم می­ گردد.}

^{5)    نظریه کارشناسی باید صریح و صحیح و مستدل و روشن و بدون ابهام باشد و از عبارات دو پهلوئی مانند؛ "به نظر می ­رسد ..."، " چنانچه ... باشد، چنین خواهد بود ..."، " در صورتی­ که ..."، "نظر به تصمیم آن مقام محترم می­ تواند ..." و ... جدا خودداری گردد. چرا که شأن نزول ارجاع امر کارشناسی تدقیق و تصریح چگونگی موضوع مورد کارشناسی بوده و هرگونه ایهام و تشکیک دور از منظور نظر بوده و نظریه کارشناسی را مخدوش و مورد اشکال می ­کند. به بیان ساده­ تر بکارگیری عبارات مذکور از دو حالت خارج نخواهد بود؛ یا کارشناسی از دستیابی به اصل و اساس مسئله ناکام مانده و سعی در استتار به نتیجه نرسیدن می نمایند و یا اینکه بنا به دلایلی از تصریح نظریه کارشناسی ابا می­ نمایند که هر دو مسئله دور از شأن تخصصی و حرفه ای کارشناسی می باشند.}

^{6)   شایسته است کلیه سربرگ ­های کارشناسی اعم از انفرادی یا هیأتی آراسته به آرم محل مرجع، با قید استان مربوطه باشد(کانون کارشناسان رسمی دادگستری و یا مرکز امور مشاوران حقوقی و وکلاء و کارشناسان قوه قضائیه). همچنین سربرگ­ های کارشناسی الزاما شامل نام و نام خانوادگی کامل، رشته تخصصی و حرف ه­ای کارشناسان، شماره پروانه، نشانی، شماره تماس، پست الکترونیکی و ... باشد و نیز ذکر سایر سمت­ ها، صلاحیت­ های کارشناسی، مدارک تحصیلی و غیره در سربرگ ضرورتی ندارد (پیشنهاد می ­شود در صورت صلاحدید به اشاره به سوابق و تخصص کارشناس، با درج بارکد در سربرگ نسبت به ارجاع شخص ثالث به سوابق و تخصص­ های کارشناس اقدام شود و از ایراد امور تبلغاتی برای کارشناس خودداری گردد که این مسئله دور از شئونات و جایگاه کارشناسان محترم می ­باشد.).}

^{7)   بهتر است کلیه گزارشات کارشناسی و تمامی مکتوبات مربوط به بررسی­ ها و رسیدگی­ های کارشناسی اعم از؛ مکاتبات، استعلامات، صورتجلسات و غیره به صورت تایپی تنظیم گردیده و تمامی نکات لازم الرعایه در عرف تایپ اسناد رسمی و قانونی مانند؛  استفاده از فونت­ های متداول و اداری با سایز مناسب، فواصل و حدود اطراف خالی متن، دسته بندی مطالب و آغاز و اتمام موضوعات در صفحات و غیره مراعات گردد. همچنین دارای شماره مسلسل مرتبط و قابل ردیابی بوده و با ذکر تاریخ و تعداد ضمائم و پیوست­ های مربوطه مزین به مشخصه ­های قابل پیگیری در دفاتر اندیکاتور  سوابق و مستندات وارده و صادره باشند(دارای شماره ترتیب صفحه به صورت نمایش؛ " ... از ..." باشند).}

^{8)   شایسته است در انشاء کلیه مکتوبات مربوط به کارشناسی، مقدمتا، الزامات مربوطه مورد دقت نظر ویژه قرار گیرند و  متعاقبا حدود و قصور متعارف در مکاتبات مرسوم اداری رعایت شوند. در عین حال از اختصار بیش از حد و یا ذکر الفاظ و تعارفات غیرمتعارف در ادبیات اداری مرسوم خودداری شود. به بیان ساده­ تر بهتر است ذکر مواردی مانند نام و عناوین کامل و دقیق اشخاص حقیقی و حقوقی مورد خطاب و همچنین عبارات احترام آمیز متعارف در صدر و ذیل مکتوبات ایراد گردیده و از افراط و تفریط در این خصوص خودداری گردد.}

^{9)   نظر به اینکه ماهیت کارشناسی رسمی، تحقیق، رسیدگی و بررسی امور مربوط به موضوع کارشناسی در چهارچوب قرار و یا ارجاع امر کارشناسی و نهایتا اعلام نظریه کارشناسی است. شایسته است این مهم همواره مد نظر قرار گیرد که اصل و اساس گزارش نظریه کارشناسی جمع­ بندی، نتیجه­ گیری و اعلام صریح نظریه کارشناسی منطبق با قرار و موضوع ارجاعی کارشناسی است. فلذا دقت نظر در تهیه نظریه­ ای جامع و مانع با محوریت؛ "نظریه کارشناسی" و نه "گزارش کارشناسی"، موجب خواهد شد تا ضمن مراعات اساس کارشناسی، شئونات حرف ه­ای و تخصصی کارشناس(کارشناسان) حفظ شده و به غنی مطلب افزوده شود. به بیان ساده­ تر فهرست، مشخصات پرونده، مقدمه، شرح موضوع، ذکر مدارک مورد رسیدگی و نحوه بررسی و غیره در نظریه کارشناسی نبایستی آنقدر مورد تکیه و تأکید قرار گیرند و به آن­ها پرداخته شود که اصل و اساس نظریه کارشناسی نسبت به آن­ها کم رنگ و مختصر تلقی گردد و همواره بایستی این مهم مورد عنایت باشد که تمامی موارد یاد شده(و یا امثالهم)، صرفا برای تبیین و تصریح بهتر و بیشتر نظریه کارشناسی قابل طرح می­ باشند.}

^{10)              در ابتدا و عنوان گزارشات و نظریه ­های کارشناسی نام دستوردهنده و متقاضی کارشناسی(مانند دادگاه یا شورای حل اختلاف یا سازمان یا شرکت و یا شخص حقیقی که درخواست نظریه کارشناسی را اعلام نموده است)، ذکر گردیده و نظریه خطاب به ایشان تنظیم و تقدیم می ­شود. شایسته است؛ نام و عنوان مربوطه به طور صحیح، کامل و با عباراتی توام با احترام درج شود.}

^{با ارادت سعید آل بویه}

^1398/06/16